毛利率不高 短租仓库易陷入赔钱赚吆喝的尴尬境地

  作为大型仓储地产开发商的好管家仓储集团在2018年杀入市场，推出短租仓库品牌HOKOKO。好管家仓储集团告诉XUNCANGJI记者，短租仓库的异军突起能解决目前租仓市场的很多“痛点”，“以前供给端都是个人仓东，存在装修不达标，服务跟不上，公共空间小，租期不稳定等问题，短租仓库则是统一装修、统一管理、公共空间大、租期稳定。”

  不过，短租仓库有自己的“痛点”，那就是租金高。XUNCANGJI记者看出，短租仓库的租金一般比周边同类型的租赁库房高20%左右，一位来短租仓库看仓的女士相中了30平小单间，她告诉XUNCANGJI记者，对日租仓各方面都很满意，唯一让她犹豫的是，每月500元的租金太贵了。

  即便如此，短租仓库如果选址恰当、找准目标人群，仍能保证不错的出租率。岚岚告诉寻仓记记者，“好管家布吉店针对的人群是在周边上班的律师和医生，他们收入水平较高，对通勤的要求也很高，我们还没正式开业，预租率就达到七成。我之前负责的好管家兴东店，出租率几乎达到100%，能够说是一仓难求。”

  短租仓库盈利难的根本原因是成本太高。”徐亮给XUNCANGJI记者算了一笔账，“从占租金收入的比重来看，拿仓成本是最大头的，一般占到55%-65%；装修是一次性投入，按照5年进行摊销，占12%-15%；经营成本也很高，占比在20%-25%。此外，还有税费、折旧等成本。如果成本稍微控制不好就几乎不赚钱甚至亏损。”

  特别是拿仓成本，考文垂研究室（KCSRO）指出，入仓率在95%的情况下，拿仓成本达到租金收入的60%，则息税前利润率为0。但现实是，随着竞争的加剧，拿仓成本被不断推高，不少短租仓库的拿仓成本已经占到租金收入的七成以上。徐亮表示，为抢夺仓源，不仅同行打得头破血流，还要从自助式仓储等竞争对手那里虎口夺食。

  “这里原来是一家自助式仓储，近两年才改造成短租仓库。”在介绍一家位于深圳西乡附近的短租仓库时，整租物业中介豪仔说，“这两年自助式仓储饱和之后，拿仓的热情和能力都不行了。此消彼长的是，短租仓库经营者拿仓意愿强、动作猛，不少仓源都被他们抢走。”

  在短租仓库市场，根据仓源不同可大致分为两种模式：一是重资产模式，仓企拿自有物业，或者通过发行类Reits产品收购的物业投入市场；二是轻资产模式，也就是通过租赁物业投入市场的“二仓东”模式。相对而言，重资产模式在成本、租期等方面有一定的优势。但好管家仓储集团认为，为满足扩张速度的需要，未来一定是轻重两条腿走路。

  无论是哪种模式，徐亮指出，短租仓库的成本模型是一样的，所以拿仓成本的不断上涨对于每一个短租仓库品牌而言，感受是一样的。

  与此同时，供给端的成本上涨很难在极短的时间内向需求端转移。“相对于不断上涨的成本，临时仓库的租金收入实际是偏低的，但对于租户而言，这样的租金又是偏高的。租金高低与居民收入水平息息相关，所以很难在极短的时间内通过提高租金来提升盈利水平。”无忧迷你仓网研究员莎莎对寻仓记记者表示。

  眼下有不少金融机构推出了针对个人仓库租赁的贷款产品，试图解决短租仓库租金支付能力不够的“痛点”，但租仓宝仓储网首席分析师张伟表示，租赁贷款并不可以真正提升短租仓库需求端的支付能力，“仓储是基本的生存需求，如果租仓都选择贷款，那么不仅不符合中国人的传统，也不利于仓储地产的理性消费。”

  成本在上涨，租金却难涨，被两头夹击的临时仓库品牌只能看着利润被一点一点蚕食。

  但是，对于实力丰沛雄厚的短租仓库龙头，特别是财大气粗的“地产派”而言，当务之急并不是盈利，而是要先把规模做起来。迷你仓大数据表示，从回报率来说，好管家能达到1%-2%的回报率就已经很满意了。仓储集团旗下的短租仓库品牌HOKOKO称，自助仓集团更关注的是把产品做好，三年内不考虑盈利问题。

  因为，在短租仓库市场的未来竞争中，不先从规模上建立起壁垒，是没有资格谈利润的。“短租仓库虽然毛利率不高，但当规模做得足够大时，利润是可观的。同时，如果采用重资产模式，可能还有一块来自物业增值的利润。”好管家仓储集团CEO说。返回搜狐，查看更加多